Вопрос: Общество с ограниченной ответственностью (ООО) и администрация города в 2008 г. заключили договор аренды земельного участка без проведения торгов на срок 49 лет. Вправе ли ООО уступить права аренды другому лицу без проведения торгов?
Ответ: По нашему мнению, ООО имеет право уступить права аренды земельного участка другому лицу, в том числе без проведения торгов.
Обоснование: Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса РФ). Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п. п. 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления (п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ). Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом. Если в случаях, установленных ст. 22 ЗК РФ, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков (п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ). Случаи (основания) для заключения договора аренды без проведения торгов перечислены в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.
При этом передача третьему лицу прав и обязанностей арендатора земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, по договору аренды, заключенному по результатам торгов, возможна при соблюдении предписанных законом условий. Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом (п. 7 ст. 448 ГК РФ). Некоторые суды придерживаются позиции о том, что запрет на передачу прав и обязанностей по договорам, заключенным на торгах, третьим лицам направлен на обеспечение надлежащего исполнения лицом, выигравшим торги, основного обязательства, являющегося предметом договора, то есть нормы законодательства обеспечивают защиту интересов арендодателя от возможной уступки победителем торгов прав и обязанностей по заключенному на торгах договору в части его исполнения и недопущения ситуации, при которой победителем становится лицо, в силу различных причин не имеющее намерения лично реализовать взятые на себя обязательства, являющиеся предметом договора (см. Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17.05.2021 N Ф04-2186/2021 по делу N А75-17387/2020).
Однако в вышеуказанной ситуации договор аренды заключен в 2008 г. и, кроме того, без проведения торгов. Во-первых, следует отметить, что Минэкономразвития России в своем Письме от 24.04.2017 N ОГ-Д23-4755 о возможности такой уступки признает приоритет норм земельного законодательства, в соответствии с которыми уступка возможна, даже если договор был заключен на торгах. Во-вторых, отметим, что п. 7 ст. 448 ГК РФ вступил в силу только 01.06.2015. А в соответствии с п. 83 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (ред. от 22.06.2021) положения ГК РФ в измененной Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" редакции не применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных до дня вступления его в силу (до 1 июня 2015 г.). При рассмотрении споров из названных договоров следует руководствоваться ранее действовавшей редакцией ГК РФ с учетом сложившейся практики ее применения (п. 2 ст. 4, абз. 2 п. 4 ст. 421, п. 2 ст. 422 ГК РФ). Поскольку договор аренды от 2008 г. заключен до даты вступления в силу п. 7 ст. 448 ГК РФ (в ред. Федерального закона N 42-ФЗ), следовательно, на него не распространяются ограничения, введенные данной нормой. Сделка уступки прав и обязанностей арендатора связана с реализацией условий договора от 2008 г., поэтому никак не будет противоречить закону (п. 1 ст. 388, ст. 392.3 ГК РФ) (см. Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.08.2018 N Ф08-5992/2018 по делу N А53-36429/2017).
На основании изложенного в вышеуказанной ситуации, по нашему мнению, ООО имеет право уступить права аренды другому лицу, в том числе без проведения торгов.
Е.С. Демидкина
ООО "ИК Ю-Софт"
Региональный информационный центр
19.10.2021
